我们今天看到的北京，是明代逐渐遗留下来的，几百年来一直在逐渐建、逐渐拆改，留下来这么一个北京的框架。今天常常管北京的代表性民居叫作“四合院”，实际上这个叫法并不是很准确。
朱家溍先生不太赞成把北京的民居都叫四合院。他说从规制上来说，基本上属于“四合房”。为什么说不都是四合院，而是四合房呢？四合房是一种四合规制，就是四面围合的一个房子，很多四合式的房子，往往是两三进的院落，有的甚至更大。四合院是一种四合式的院落，实际上都是四面合围(当然，有的时候不见得是四合，也有三合的)，这是两个不太相同的概念。笼统地把北京房子都称为“四合院”，朱先生不太赞同。
从规制上来说，一般居住的房子，第一等是王府，仅次于皇宫。王府里面正殿是最大的正房，只有一层檐，不能够像故宫那样有两层檐。宫里面可以两重檐，敕建的庙宇可以两重檐，但是从王府以下都不能够重檐。
北京有很多有名的王府，比如说礼王府、豫王府、郑王府等。哪个王府的规模格局比较大，说明这个王爷在当时的地位显赫。到了清末，比较重要的就是醇亲王奕譞的醇王府、恭王奕欣的恭王府，还有庆王奕劻的庆王府。老醇亲王府在鲍家街，就是今天中央音乐学院的所在地。慈禧借助恭王的力量发动辛酉政变，但是辛酉政变以后，恭王势力衰弱，醇王越来越得到宠幸，醇王府就从原来鲍家街那儿搬到了现在的后海，叫做“北府”，在宋庆龄故居那个地方。比一般意义上的王府规模更大，建制更为宏伟。
王府的等级依次是亲王府、郡王府、贝勒府、贝子府、镇国公府、辅国公府。王到公能够称为“府”，其他的不能够称为“府”。现在电视剧里有的人家里姓李，李家人挂一个匾是“李府”，这个根本就是开玩笑。即使做到宰相，严格说也不能称为“府”，只能称为“邸”或“第”，比方说“大学士第”、“中堂第”等，比如白米斜街张之洞的房子，那也是邸。王府什么样？王府一般来说是三开间的大门—只有王府是三开间的大门，中间有柱子。到宅邸，不管建的大小，大门一般就是一开间，不允许有三开间的大门。
宅子大门区别社会地位与经济状况
宅第里面，从宅子的大门就能看出它的等级。最高的等级叫“广亮大门”，广亮大门是一个误称，实际上是“广梁大门”，就是房梁很长，门洞很大，但是约定俗成，都叫“广亮大门”。广亮大门的特点是，门楣上有雀替，门洞向外延伸，内外都有门道，门口可能还有上马石、拴马桩。上马石是一个阶梯形的东西，上面有雕花。
比广亮大门稍微次一点的叫做金柱大门，和广亮大门的区别不是太大。但是它的门楣上不一定有雀替，或者说有的时候门口也没有上马石，它的两边敞开，叫“金柱大门”。这两种大门，一望而知，都是大户人家，非富即贵，很多宅邸都是采用这种门。民国以后有些人把门缩小了，为了不太招摇，也有这种情况。
普通人家的房子大约分成两种，一种叫“蛮子门”，北方人管南方人叫“蛮子”，大概是指淮河以南的人。蛮子门比较小，一般来说没有外门洞。广亮大门或金柱大门是有内外门洞的。但是蛮子门，从街面上看没有外门洞，进了门以后里面有一个空间，就是内门道。还有一种是如意门，如意门跟蛮子门相差不是太大，也是一种比较传统的建筑。这两类是比较一致的民居，一般是一进或两进的院落，有这种门也算是比较殷实的人家。
民国以后出现了一种小门楼，这就是再差一点的，它的街门是和院墙平行的，刚才我说的蛮子门和如意门，基本上它们也是平行的，但是它有内门道，进门以后有内门道，在内门道里会有左右两条“春凳”。一般小门楼多数没有内门道。
再次的是大杂院，穷苦人家的院落的门叫什么？叫“鹰不落”(念lao，四声)。为什么呢？是说这种门太小、太破，连老鹰都不屑于在上头落下来。那就是等于在院墙上掏个门，顶多上面有一个小檐就完了。从临街的大门上就能区别出不同人家，望门而知这一家的社会地位与经济状况。
北京民居的结构与功能
按照中国的风水学来说，门不能直对着堂屋，必须是在巽位和乾位上。打开门以后正对着的不是房屋，而是影壁(也称照壁)。进来以后向左手拐才是一个外院，有那么三四十米的地方开始出现了正房，对着正房的门，叫做垂花门。外面的院子可能有一排倒座儿南房。
外院一般干什么用？首先紧挨大门的有门房，就是仆人传达事务的房子。还可能有外客厅，也就是不愿意让生疏的一般客人进入内宅，临时接待的这么一个地方。或者有外书房，平常主人在那里接待一些一般的客人，外书房并不是读书的所在。外院还有一些下人住的房子，另外有一些像厨房、饭厅，也有可能放在外院。
一般来说，这种人家都有男仆，男仆的活动空间基本在外院。除了那些管事的仆人可以进内院回事，一般男仆不进内院。而一般女佣不出垂花门。
以最通常的两进院落来说，坐北朝南的正房一般称“堂”，我们管那个叫“上房”，或者叫作“堂屋”。一般来说是三开间到五开间，所谓开间就是以梁来计算的。三开间一般来说是一明两暗，或者两明一暗。对着屋门的一个明间，作为客厅，两侧是暗间；也有的把整个堂屋作为客厅的，或打通了其中一间，两个明间做客厅，一个暗间做书房。
要是大一点的五开间的正房，两明作为客厅，一暗作为主人的书房，在它的两侧还有比它低矮一点的两侧的正房，这种叫“纱帽翅”。纱帽翅底下的左右两间可能作为主人的卧房。有的还有耳房，耳房是再往东西两侧延伸的两间，各两间或各一间矮一点的小房子。有的耳房前头还有一个小院，从院子看各有一个圆洞门。中国建筑讲究对称，这边有的那边也有，两边有两个耳房，也可能作为主人的卧房，或者作为主人藏书、读书的地方。
正房也就是堂屋或上房，都是一家人里边的长辈居住的。东西厢房是儿女住的房子。厢房一般也是三间，两明一暗，或者一明两暗，这就是两进的院落。
三进的院落就是后面还有院子，叫后罩房。再大的四进、五进的院落，除了中路以外，还可能有跨院—两侧的院落叫做跨院。跨院也是这样的建筑格局，有正房、厢房，后面可能还有一个院子，或者有后花园，那是规模很大了。
王府的没落
当时北京有一个“马家”，也称“营造马家”。用今天的话来说，他不是房地产商，而是房地产建筑商。马家从明代就开始经营，到了最后第十四代传人叫马旭初。他的祖父叫马辉堂，他的父亲马增祺是英国留学的，这是最近的三代。马家经营着兴隆木厂，专门修建北京的房子，是北京的建房商。可以这么说，北京十几处的世界文化遗产，有四处是他们家修的。包括中海、南海、北海、雍和宫、天坛等等，所有重要的王府、花园，几乎都经过他们规划和承包修建的。清代营造据说有四大家，马家是其中最大、最有名的一家。故宫的单士元先生曾经给马旭初写了一副横披：“哲匠马家”。
马家自己的房子，就在今天东城区的魏家胡同18号，现在已经拆改得乱七八糟，不像样子了，院落的一部分还在。这里边既有居住的正房，谈业务办公的地点，也有内眷居住的房。后面和西路还有很大的花园，一般人称为马家花园。
像这样的大宅子，北京当时是很多的。后来逐渐不行了，王府逐渐衰落，到民国以后很多王府都在变卖，有的是卖给政府机关，有的是卖给庚子赔款的基金会，也有的是拆了卖，化整为零。最有代表性的就是豫王府卖给了协和医院，因为协和医院是美国用庚子赔款的钱去建的。当时老豫王爷死了，豫王的太太，俗称叫豫王太福晋(“福晋”两个字，电视剧读的都是错误的，不能读成二声，必须读成福晋—fujin，fu是一声，很短促的音)，豫王太福晋把豫王府卖给了协和医院基金会，就是在这个基础上建造了协和医院。
顺承王府后来建了政协礼堂，张作霖在北京的时候，顺承王府也做过张作霖的大帅府。朝阳门内孚郡王府后来就变成了科学院情报所，当然这都是第二度、第三度卖了。一开始是卖给一些办公机构，卖给一些大学。比方说恭王府当时卖给了辅仁大学女院，庆王府当时也是卖给了辅仁大学。八家铁帽子王从清末已经逐渐在衰落了。民国以后王府几乎一股脑地全在卖。
一般的蛮子门、如意门人家的主人也在不断地更换。北京从前有一句俗话，叫“穷搬家，富挪坟”。搬家往往是由大变小，就是说衰落了、潦倒了、穷困了才卖房，以大房换小房，所以叫穷搬家。
宅邸以下没有特别严格的区分。民国年间，如意门、蛮子门的房子也是后来很多知识分子住的地方，像林徽因的“太太的客厅”，北总布胡同24号拆掉的那个也是属于这一类。一般来说一进到两进，基本上是两进的四合院比较多。当然，1949年以后的许多住房是政府分配的，像郭沫若故居、茅盾故居，那不是他们自己买的。老舍丰富胡同的小院倒是他用稿费自己买的，当时很便宜。鲁迅在阜成门内的房子实际上当时来讲也不是很贵，属于两进的房子，但是它有个出名的“老虎尾巴”。(鲁迅阜成门内的书房叫“老虎尾巴”，实际是一间耳房，北京民间把这种凸出于屋子后面的建筑形象地称为“老虎尾巴”。)
